划拨及作价出资土地使用权抵押实务浅析‘千亿app平台首页(中国)官方网站·IOS/手机版APP下载/APP’

本文摘要：摘取　要：土地抵押是借款借贷的最重要方式之一。

摘取　要：土地抵押是借款借贷的最重要方式之一。在近年固定资产投资大幅度减少、信贷投入高速快速增长的背景下，拨给或作价出资土地用作借款借贷的情形日益减少。本文在深入研究涉及法律、法规的基础上，对拨给及作价出资土地的抵押价值，处理风险展开了分析，对操作者拨给及作价出资土地抵押明确提出了建议，具备较强的实际意义。

关键词：拨给 作价出资 土地 抵押 　　2008年底，为应付国际金融危机，增进经济快速增长，国务院发售了4万亿性刺激经济方案，各地政府也先后发布了一大批固定资产投资项目。货币政策由从紧改以有助于严格，2009、2010、2011三年信贷投入大幅度减少，分别高达9.6万亿、7.95万亿、7.47万亿。

在固定资产投资和信贷大幅度快速增长的背景下，借贷资源被较慢消耗，转让土地等优质借贷资源无法几乎符合企业借款必须，拨给及作价出资土地用作借款借贷的情形日益减少。相比于转让土地，拨给和作价出资土地使用权的抵押价值该如何确认，不存在哪些类似的处理风险，笔者回应展开了分析。一、 国有土地使用权的类型　　国有土地使用权是指土地使用者依照法律规定或合约誓约，拥有用于国有土地并获得收益的权利。

按照权利原作的方式及内容主要分成转让土地使用权、租赁土地使用权和拨给土地使用权。转让土地使用权是土地使用者通过缴纳土地出让金，办理转让申请等程序取得的一种国有土地使用权。租赁土地使用权是指土地使用者通过与国家议定国有土地使用权出租协议，并按年向国家交纳租金而获得的一种土地使用权。拨给土地使用权是指合乎法定条件的土地使用者通过法定程序使用权或仅交纳补偿、移往等费用低偿获得的土地使用权1]。

　　作价出资土地使用权是在国有企业升格过程中产生的一种类似土地使用权类型。根据国家土地管理局令其第8号《国有企业改革中拨给土地使用权管理暂行规定》，国家以土地使用权作价出资（大股东），是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投放改组后的新的设企业，该土地使用权由新设企业持有人，可以依照土地管理法律、法规关于转让土地使用权的规定出让、租赁、抵押。

作价出资方式获得的土地使用权为有偿获得，不属于转让一类。二、 拨给土地使用权的抵押价值　　根据《城镇土地估价规程》，以拨给方式获得的土地使用权原作抵押时，评估土地抵押价格不应扣减预计处分扣除价款中相等于不应交纳的土地使用权出让金的款额。在方法应用于上，成本迫近法则是在价格包含中不包括土地所有权电子货币收益项，其它方法则是在估计长时间土地使用权价格后扣减不应交纳的土地使用权出让金款额。

因此，规范的拨给土地抵押评估价值不应不还包括土地使用权出让金。　　然而，实际操作中也不存在将拨给土地等同于转让土地展开价值评估的不规范不道德。以此价值作为抵押价值时，抵押权人的风险有可能无法几乎覆盖面积。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第29号）、《中华人民共和国担保法》规定，拍卖会拨给的国有土地使用权扣除的价款，在依法交纳相等于不应交纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。同时，根据《拨给土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局令其〔1992〕第1号）第二十六条，土地使用权出让金，区别土地使用权出让、租赁、抵押等有所不同方式，按标定地价的一定比例缴纳，低于不得高于标定地价的40%。

标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权出让、租赁、抵押期限和地块条件核定。为此，抵押权人应商涉及土地管理部门核定拨给土地的土地出让金款额后，将评估价值扣减土地出让金后的价值作为抵押价值。三、 作价出资土地使用权的处理风险　　作价出资土地使用权可归为转让土地使用权一类。

从理论上谈，同一地块以作价出资方式获得或以转让方式获得不应具备完全相同的抵押价值。但在处理作价出资土地时，仍有可能面对补缴土地出让金的问题。　　根据国土资源部《关于改革土地估价结果证实和土地资产处理审核办法的通报》，对于省级以上人民政府批准后实施许可经营或国家控股公司试点的企业，方可使用许可经营或国家作价出资（大股东）方式配备土地。

因此，只有省级以上人民政府才有权作价出资大股东企业。然而，我国土地出让收益主要归市、县级地方政府。

由于出资和收益主体不完全一致，省级以上政府以作价出资大股东企业的土地使用权，市、县级地方政府不一定尊重其转让身份，当要构建抵押权处理作价出资的土地时，部分省份市、县级地方政府一般来说拒绝补缴土地出让金。　　四、结论　　抵押物价值是事关债权挽救程度的最重要因素。慎重确认抵押物价值是谨慎积极开展信贷工作，防止风险的必须。

针对拨给和作价出资土地使用权的特殊性，笔者指出以拨给土地使用权抵押时，首先要具体评估机构获取的拨给土地使用权评估价值否已扣减足额的土地使用权出让金。若已扣减，则可以其评估价值作为抵押价值；若并未扣减，则不应在商政府土地管理涉及部门核定出让金款额后，以评估价值扣减适当出让金后的价值作为抵押价值。以作价出资土地使用权抵押时，应商政府土地管理部门具体处理时否须要补缴土地出让金。

若具体不须要补缴，则可以其评估价值作为抵押价值。若需补缴或无法具体否须要补缴出让金，则不应比照拨给土地，以评估价值扣减出让金后的价值作为抵押价值。

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